Налог на недвижимость физлиц: что меняет законопроект для земли под бизнес и ограничения роста налога на 10%

Что произошло

Федеральная налоговая служба сообщила: Госдума приняла в первом чтении законопроект о порядке исчисления налогов на недвижимость физических лиц. Поправки готовят во исполнение постановления Конституционного суда от 21 июля 2026 года № 52-П. Во втором чтении документ планируют рассмотреть в течение ноября.

Это еще не закон. Но предпринимателям, которые держат коммерческую недвижимость или землю на физическое лицо, стоит понять логику изменений уже сейчас.

Что меняется

Коэффициенты по земле. С 2027 года земельный налог перестанет исчисляться с повышающими коэффициентами 2 и 4 в отношении участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства. В сообщении ФНС названы такие участки:

• используемые в предпринимательской деятельности;
• с кадастровой стоимостью каждого свыше 300 млн рублей, если для них применяется ставка до 1,5% включительно.

Точные условия нужно будет сверить с итоговым текстом закона.

Ограничение роста на 10%. Сейчас коэффициент, который не дает налогу расти больше чем на 10% в год, не применяется при изменении любых характеристик объекта, например года постройки или местоположения.

По законопроекту исключений станет меньше. Ограничение не будет работать только при изменении:

• площади объекта, кроме округления ее значения;
• категории земель;
• разрешенного использования;
• назначения.

И только если эти изменения привели к росту кадастровой стоимости.

Льготы. Федеральные льготы по транспортному и земельному налогам и налогу на имущество для членов семей участников специальной военной операции планируют распространить на родителей участников независимо от факта иждивения, начиная с налогового периода 2022 года.

Считаем на примере

Цифры условные. Предприниматель как физическое лицо владеет земельным участком. За прошлый год налог составил 40 000 рублей. В реестре уточнили местоположение участка, кадастровая стоимость выросла, и налог по новой стоимости получился 70 000 рублей.

• Сейчас. Изменение характеристик отменяет ограничение, налог составит 70 000 рублей.
• По законопроекту. Местоположения в новом перечне нет, поэтому ограничение действует: 40 000 × 1,1 = 44 000 рублей.

Разница 26 000 рублей за один год. Если бы изменилась площадь и стоимость выросла, ограничение не применялось бы и в новой редакции. Для торгово-офисной недвижимости из регионального перечня правила могут отличаться, это стоит уточнить отдельно.

Что это значит для бизнеса

Поправки снижают риск резкого скачка налога из-за технических правок в реестре. Важно и другое: при изменении площади или назначения налог по-прежнему может вырасти сразу. Поэтому смену назначения помещения или перевод земли в другой вид использования стоит считать заранее.

Правила касаются налогов физических лиц, а налоги организаций законопроект не меняет. Но если собственник бизнеса держит здание или участок на себе и сдает своей компании, это касается его напрямую.

Что делать

1. Проверьте в личном кабинете, какие объекты числятся за вами и какая у них кадастровая стоимость.
2. Сравните налог за два последних года. Если он вырос больше чем на 10%, выясните причину.
3. Планируя смену назначения или вида использования, сначала посчитайте налог.
4. Дождитесь итогового текста: после второго чтения формулировки могут измениться.

Напомним также, что срок уплаты имущественных налогов физических лиц за 2025 год истекает 1 декабря 2026 года.

Вопросы и ответы

С какого времени применят новые правила?

Об отмене коэффициентов ФНС говорит применительно к 2027 году. Итоговые сроки станут ясны после принятия закона.

Нужно ли подавать заявление?

В сообщении о заявлениях не сказано. Налог на имущество физических лиц считает инспекция, поэтому проверьте сумму в уведомлении, когда оно придет.